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            國信證券-REITs專題報告:REITs的投資屬性與價值-210729

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            日期:2021-07-29 19:49:41 研報出處:國信證券
            研報欄目:基金頻道 燕翔,許茹純,朱成成  (PDF) 23 頁 913 KB 分享者:lxy****le
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            研究報告內容
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              REITS的基本概念與分類

              房地產投資信托基金(Real Estate Investment Trust, REITs)是一種以發行收益憑證的方式匯集特定多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地產投資經營管理,并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。http://www.studymalaysiaguide.com【慧博投研資訊】從不同的角度看,REITs常見的分類方式有以下幾種:一是根據組織形式,將REITs劃分為公司型及契約型;二是根據投資形式的不同,將REITs劃分為權益型、抵押型與混合型三類;三是根據基金募集方式的不同,將REITs分為公募型與私募型;四是根據底層資產類別的不同,將REITs分為基礎設施、住宅、辦公等類別。http://www.studymalaysiaguide.com(慧博投研資訊)

              REITs的投資價值

              從美國市場的歷史情況來看,REITs具有以下四個重要的投資價值:一是作為標準化可流通的金融產品,REITs能夠在證券交易所上市流通,和其他的股票、基金等一系列的金融資產一樣,REITs具有良好的流動性;二是REITs兼具股性和債性,具有較為穩定的分紅收益,是其收益的主要來源;三是與美國主要的股票市場指數相比,REITs的長期收益表現并不弱;四是REITs作為區別于股票及債權的一類投資資產,具有相對較高的風險調整后收益,此外與其他資產相關系數較低,可以有效分散組合風險。

              不同經濟環境下的REITs表現

              與其他資產一樣,REITs的表現同樣會受到利率、通脹、經濟增速等宏觀經濟層面因素的影響。利率上升會對估值造成壓力,美國歷史經驗顯示,加息周期的確會對權益型REITs的市值變動造成負面影響;但如果考慮到分紅及再投資收益,權益型REITs在加息周期中仍然大概率能夠帶來正向回報,不過會弱于其整體表現。REITs在加息周期中能夠獲得正收益主要是因為加息周期往往伴隨著通脹上升,而通貨膨脹會對REITs的分紅收益產生顯著影響。美國CPI和REITs股息收益率長期走勢基本上保持一致,因為通貨膨脹會影響REITs底層資產的現金流,高通脹時期房地產能夠獲得的租金收入往往也較高,因此股息收益也會相應提高。不過經濟周期對REITs的影響相對較小,經濟衰退階段,REITs并不一定會跟隨經濟增速下行而下降,2008年金融危機及之后,兩者相關性有所上升;而在經濟擴張階段,REITs大概率會獲得不錯的收益表現。REITs與美國房地產行業景氣程度的關系要比其與經濟周期的關系更為密切,90年代至金融危機前的房地產16年超長景氣周期是REITs產品表現最好的階段。

              風險提示

              經濟增速下行,行業景氣度下降,居民消費意愿不足

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