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            平安證券-地產行業雜談系列之十九:“資金+庫存”框架下,房企投資如何演繹-211013

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            日期:2021-10-13 08:33:08 研報出處:平安證券
            行業名稱:房地產行業
            研報欄目:行業分析 楊侃  (PDF) 18 頁 1,321 KB 分享者:juh****19 推薦評級:強于大市(上調)
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            研究報告內容
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              平安觀點:

              資金及庫存共同影響房企投資行為:房地產屬于資金密集型行業、對資金周轉要求高。http://www.studymalaysiaguide.com【慧博投研資訊】外部融資收緊及銷售回款放緩,均將影響房企投資行為;庫存為市場景氣度的晴雨表,可側面反映銷售預期。http://www.studymalaysiaguide.com(慧博投研資訊)在資金放松初期(高庫存、去化回升),房企拿地開工相對保守,注重庫存去化,隨著庫存持續降低、樓市熱度延續,房企通常加大拿地力度,新開工整體提速。反之,在資金收緊前期(低庫存、去化尚可),房企通常加快開工推盤、增加銷售回款、放緩竣工,但資金收緊后期(庫存累積、去化下降),房企將減少開工以降低現金流流出。

              復盤2011/2018年,投資開工如何演繹:當前類似2011-2012&2018-2019年“緊資金+庫存累積”階段。從資金端看,2020H2以來房地產資金端持續偏緊,2021年7、8月全國銷售連續2個月負增長,而2011年調控收緊疊加多次加息,銷售曾連續8個月負增長;2018年資管新規出臺,銷售連續3個月負增長。從庫存看,當前庫存逐步累積,2021年3月以來商品房去化周期增加5個月,2011年庫存周期最多增11個月,2018年庫存周期最多增4個月。從前兩輪房企投資表現來看,短期投資及開工均呈現不同程度下行,資金、庫存改善均為后續投資開工逐步企穩的催化劑。

              我們對未來地產投資開工怎么看:2021年8月單月到位資金同比降6.5%,連續兩個月負增長,商辦類庫存持續累積,市場正逐步向“緊資金+較高庫存”演變,參照歷史演變路徑,短期房企投資及開工均將面臨壓力。同時流動性吃緊下房企拿地意愿下降,將制約未來房企可供開工貨量;部分出現流動性危機房企短期大概率放緩開工,亦將拖累全國新開工表現?;仡櫱皟奢?,資金、庫存改善均為投資開工邊際改善催化劑,從近期監管表態來看,未來融資端或存在緩和跡象,疊加相對較低的住宅未售庫存,或將為新開工提供一定緩沖,但短期下行仍將不可避免。

              投資建議:當前類比2011-2012&2018-2019年“緊資金+庫存累積”階段,市場向“緊資金+較高庫存”演變。若行業流動性環境無明顯改觀,四季度及明年投資及開工仍將承壓。若后續資金端壓力緩和,疊加住宅庫存低,將對投資、開工形成一定支撐。投資建議方面,我們認為短期行業陣痛期有望加速房企優勝劣汰,未來“幸存”房企無論經營、財務將更加穩健,擁有品牌、管理、融資等優勢的房企有望持續享受更高利潤率水平。同時短期樓市快速下行及房企流動性壓力的加大,亦有望帶動政策端的邊際緩解,將行業評級由“中性”上調至“強于大市”。個股方面,由于行業流動性擔憂尚未消除,短期建議優選財務穩健、現金健康、銷售高增的行業龍頭,如金地集團、保利地產、萬科A、招商蛇口等;中期來看,若后續個別房企信用風險逐步釋放,關注財務狀況好轉,具備估值彈性的潛在“幸存”房企,如金科股份、新城控股、融創中國、龍光集團、佳兆業集團等。物業管理方面,上游銷售、竣工受影響將導致行業內部競爭加劇,同時關聯房企經營難度加大或弱化第三方協同拓展、增值服務及智能化等支持能力。但由于物管行業存量屬性突出,除上游開發帶來的增量市場之外,行業參與者還可通過探索存量市場、發展多元業務保障增長,受影響程度相對有限。建議關注綜合實力突出,關聯房企經營及財務穩定性較高企業,如碧桂園服務、保利物業、融創服務、金科服務、新城悅服務、星盛商業等。

              風險提示:1)房地產行業短期波動超出預期風險:2)個別房企流動性問題發酵、連鎖反應超出預期風險:3)若后續房地產行業波動加大,而政策改善及時性較低,可能導致調整幅度及時間超出預期風險。

              

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