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            安信證券-地產通鑒:政策紀(1980~2021年)-210924

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            日期:2021-09-24 15:37:40 研報出處:安信證券
            研報欄目:債券研究 池光勝,高文君  (PDF) 24 頁 1,296 KB 分享者:1238******8QQ
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            研究報告內容
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              ■全面鼓勵時期:1980-2003年

              1、1980-1998年,制度改革與試點推廣階段。http://www.studymalaysiaguide.com【慧博投研資訊】1980年正式拉開了住房商品化改革的序幕,1982-1997年間政策著力于通過提供住房補貼和調整租金方式試點推廣住房商品化。http://www.studymalaysiaguide.com(慧博投研資訊)為配合商品房制度推廣,1987年深圳試點土拍,1988年人大修憲準許土地依法轉讓出租。

              2、1998年7月-2003年,全面商品房時代,鼓勵住房消費,確立房地產支柱產業地位。1998年23號文宣告了全面商品房時代正式來臨。1999-2002年間,政策從金融、稅收、融資等方面放松刺激住房消費。2003年8月,18號文確定房地產成為我國重要的經濟支柱產業。

              ■經濟逆周期調節工具時期:2004-2013年

              1、2004-2008年8月,經濟強增長,房價飆升,樓市迎來首輪密集調控。2004年3月,71號令整治土地市場,規范拿地行為。2005年3月,政府工作報告強調“穩房價”,隨后開啟密集調控,需求端調控集中于金融手段,上調貸款利率,建議上調首付比例等,并打出“行政管理與稅收”組合拳,對房價過快上漲地區問責,征收營業稅和個人所得稅。供給端開啟調結構保剛需、打擊土地市場投機和禁止土地金貨款行為,設置“90/70”住房供給結構比例標準,要求繳清土地款后才可土地登記,禁止銀行發放土地金貸款。

              2、2008年9月-2009年5月,次貨危機爆發,政策刺激樓市拉動經濟。9月央行宣布降準降息,地產調控放松,10月國常會提出“支持居民購房”,隨后央行下調首付比例、住房貸款利率,國稅局下調契稅。11月國常會計劃4萬億刺激政策,地產政策加碼放松。

              3、2009年6月-2011年7月,經濟復蘇,貨幣收緊,地產調控遏制房價過快上漲,國四條開啟新一輪收緊。信貨政策包括上調首付比例、貸款利率等。行政管理上,北京發布首個限購令,隨后深圳、上海、蘇州等熱點城市開啟限購。2011年初國八條要求重點城市出臺限購政策,7月限購城市擴容。2010年10月證監會暫緩房企重組申請。

              4、2011年11月-2012年,經濟走弱,貨幣寬松,放松樓市穩經濟。2011下半年經濟增長乏力,央行連續降準降息穩經濟。2012年3月央行提出“滿足首次購房家庭的貸款需求”,地產調控放松,3月后共有30多個城市放松樓市調控。在經歷了前期“房地產作為刺激經濟的手段”后,隨著樓市調控放松,商品房庫存開始明顯增加。

              5、2013年2月-2014年3月,央行打擊衰外背景下地產融資承壓,房價持續拳升帶來樓市調拉迅速收緊。隨著房價持續攀升,2013年2月國五條要求熱點城市制定住房價格控制目標。2013年6月,為打擊金融機構過度加杠桿和治理影子銀行業務,央行快速收緊銀根。非標業務被打壓,房企融資受阻,地產投資有所下行,但在“房地產周期與經濟周期高度相關”的驅使下,大量房企仍樂意“逆周期”拿地,商品房庫存加速累積。與此同時,部分熱點城市樓市需求持續火熱,熱點城市加大調控力度,10-11月以一線為主,11月向廈門、杭州等熱點二線城市擴圍。

              ■去庫存時期:2014年4月-2019年

              1、2014年4月-2015年2月,調拉全面放松,為去庫存提供寬松政策環境。2014年7月住建部定調“千方百計去庫存”,隨后中央、地方政策陸續放松。2014年7-9月以地方放松為主,截至9月末共有32個城市取消限購、5個城市放寬限購,一線城市也放寬了限貸政策。930新政后,全國層面開始放松,降準降息、下調貸款利率、下調首付比例、降低購房門檻、下調契稅等,房企融資端政策也有所放松。

              2、2015年3月-2019年,一城一策“去庫存”,提出“房住不炒”。在政策全面放松下,樓市迅速回暖。在“買漲不買跌”心理下,房價上漲催生了市場購房熱情,隨著高能級城市房價過快上漲,這些城市庫存快速走低,政策重回調控,而在人口流動、調控放松和更大差價下,可比城市、相關城市與相對較低能級城市的房價開始漲價去庫存,隨著這些城市庫存走低,緊縮性調控也將隨之而來,以此類推形成了“一城一策”輪動式去庫存。與此同時,房價上漲容易誘發炒房,政府在2016年底提出“房住不炒”。2015年主要為一線城市去庫存階段,2015年3月以深圳為代表的一線城市房價快速上漲,庫存快速下降,2016年起收緊調控。二線城市去庫存主要集中在2016-2017年,2015年底二線城市房價增速由負轉正,以蘇州、南京為代表的熱點二線城市房價率先上漲,2016年3月開始收緊調控,9月左右青島、西安等城市房價上漲,庫存下行,2017年3月起陸續收緊調控。2017-2019年著重于三四線城市去庫存,2017年初部分熱點三四線城市價格快速上漲,庫存走低,隨后嘉興、佛山等環一線的熱點三四線城市開始陸續收緊調控。9月后去庫存主要集中于普通三四線城市。2019年末,商品房出清周期降至低位,全國層面的商品房去庫存基本結束。

              去杠桿時代:2020年至今

              1、2020年初,雖然突發疫情造咸經濟明顯承壓,但樓市刺激政策缺席,“房住不炒”咸為堅定的政策基調。2020年初,大量城市出臺了針對房地產的放松政策,但只有延期繳納土地金、降低土地競買保證金比例、延遲繳納稅費等主要作用于緩解房企“疫情期間”壓力的政策得到了中央政府認可,而青島、駐馬店等城市試圖放松限購限貸等需求端的調控政策均被撤回。

              2、2004年4月-7月,一二線城市房價快速上漲,樓市調拉迅速收緊。4月樓市開始修復,部分城市房價快速上漲,以深圳為代表的部分城市迅速收緊調控。7月房地產工作座談會后,參會的城市中除市場相對穩定的北京、廣州、長沙外,其他城市均先后收緊樓市調控。

              3、2020年8月至今,實施房地產金融審慎管理制度,房地產進入去杠桿時代。8月央行出臺三條紅線,直接限制有息負債增速,并對房企表外和明股實債進行監管,拿地強度不超過40%的限制政策也直接約束了房企加杠桿擴表能力,以此倒逼房企去杠桿。隨后三條紅線試點房企擴容并將商業票據納入到監管范圍。12月出臺貸款集中度政策,限制銀行投向房地產領域的信貨規模,對房企債務的監管從增量向存量擴圍。2021年2月,集中供地通過嚴控資金來源與嚴查馬甲等方式明顯降低了高債務房企在高能級城市獲取優質土地的能力,倒逼高債務房企全力配合“去杠桿”。

              風險提示:地產調拉超預期,政策統計缺失等。

              

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