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            貝殼研究院-消費行業超越交易:迎接品質服務的美好時代-210930

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            日期:2021-10-08 11:29:41 研報出處:貝殼研究院
            行業名稱:消費行業
            研報欄目:行業分析 李文杰,楊現領  (PDF) 68 頁 2,705 KB 分享者:zha****35
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            研究報告內容
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              過去五年,中央政府高度重視防范與化解房地產市場風險,壓制住房的投資和金融屬性,增加住房的民生與消費屬性,穩地價、穩房價、穩預期,不把房地產作為短期刺激經濟的手段,逐步建立與完善房地產市場健康發展的長效機制,守住了不發生房地產系統風險的底線,并為下一個時代的住房轉型贏得了寶貴的時間窗口。http://www.studymalaysiaguide.com【慧博投研資訊】

              未來五年,十四五住房規劃將為新時代的住房市場謀劃新的愿景,我國住房發展的底層邏輯也將發生根本性轉變。http://www.studymalaysiaguide.com(慧博投研資訊)住房政策將會在穩增長、防風險、保民生之間取得新的平衡,防風險與保民生將給予更多的政策權重。

              國際經驗:大國住房的艱難平衡

              住房本身具有三種屬性,即商品屬性、資產屬性和福利屬性。房子是用來住的,這是商品的使用屬性,房子也可以交易,這是商品的交易屬性。同時房子也是財富的容器,收入的增長與收入差距的擴大都會表現在住房上,高收入家庭不僅有條件率先買房,而且也有條件投資更多的住房,要么獲得房價上漲的收益,要么用于出租,低收入家庭往往只能選擇租房,從而形成有房者與無房者兩大群體之間的分化與固化。正是基于這個特征,住房也往往具有一定的福利屬性,通過政府支持為低收入提供實物或傾向補貼,以幫助他們在城市安身。

              住房有三種屬性,住房政策有三個目標,即穩增長、防風險、保民生,這三者之間相互聯系,也存在一定的沖突。從住房的福利屬性看,它是政府保障民生的重要方面,政府有責任為低收入群體、失去勞動就業能力的特殊群體提供基本的住房保障;從住房的商品屬性看,從生產、分配、消費等各個環節,它都是經濟增長的重要貢獻力量,能夠提供大量的就業機會,通常被作為宏觀經濟穩增長的手段;從住房的金融屬性看,住房是居民資產配置的主要組成部分,住房金融則是金融市場的重要組成部分,房價上漲與杠桿率上升往往相互推動,產生潛在的金融風險。

              這三個目標既有一定的統一性,也有明顯的對立性。過度強調保民生,特別是住房作為福利,政府長時間、大量參與公共住房的建設與分配,不僅會讓商品房市場發展陷入停滯,也會產生巨大的財政負擔,成為經濟增長的拖累。過度強調住房的商品屬性,往往會產生房價上漲與杠桿率上升的風險,既會讓中低收入家庭的住房條件惡化,民生得不到保障,也會讓經濟增長對房地產過于依賴,住宅的大規模開發雖然能夠推動經濟的周期性增長,卻又容易傷害經濟增長的內在動力,從而產生更多的結構性矛盾,如果杠桿率過高,甚至還會產生更大的金融危機與經濟危機。過度強調住房的金融屬性,特別是通過加杠桿的形式讓低收入群體進入購房市場,并進一步利用住房貸款的資產證券化轉移風險,則非常容易產生巨大的金融危機,美國的“次貸危機”就是一個典型。

              正是基于這些沖突,不同國家住房政策往往面臨非常大的核心挑戰,大國住房更是難上加難。美國的“次貸危機”、日本1990年代的房地產泡沫破滅、英國住房階層的兩極分化、印度的貧民窟都說明了這一點。中國在1978年之后開啟快速的城市化,城鎮人口凈增加量近7個億,相當于2個美國、5個日本的人口總量,應該說中國所面臨的住房挑戰是人類歷史上最大的,然而,也就是從1998年全國房改之后,中國用了20多年的時間以最快速度、最大規模的住房開發,使人均住宅建筑面積從1978年的不足7平米,提升到40平米左右。應該說,我國住房發展取得了巨大的成就,房地產不僅成為經濟增長的重要支撐,金融風險也在一定的可控范圍內,更沒有出現其它發展中國家出現的貧民窟問題。這其中一個重要的原因就是我國過去20多年持續的住房開發,原則上,一個國家的住房體系只要能穩定而持續的生產住房,穩增長、防風險與保民生之間的沖突就不會那么顯著。只有在供給不足、房價上漲的情況下,高房價與加杠桿才會產生共震,民生問題才會更加突出。

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